今年上半年，在肺炎疫情爆發最嚴重的時期，台中烏日一棟斥資5億元的新形態「共生旅店」誕生，這個放眼全台都極為罕見的老齡住宅計劃，背後的主持竟是出自一名市場派建商：合勤建設董事長李柏憲。
這個故事，要從一塊教育學產地說起。2017年教育部打算以地上權設定方式．將台中烏日區大同九街一塊400多坪土地，設定地上權40年出租，原本先由鄰近的楓樹里「南丁格爾」護理之家取得，得標後卻苦無興建的資金及工程能力，出身土木的合勤建設董事長李柏憲得知後，手邊不只有資金，更有豐富的營造建設及規劃經驗，毅然決定踏入，打造出近乎「烏托邦」的概念旅店。
台中烏日一棟斥資5億元的新形態「共生旅店」誕生，經營模式規劃全台首見。陳恒芳攝
在共生旅店第一眼見到李柏憲，他穿著一襲輕便白襯衫，沒有董事長的架子，跟社區長輩手舞足蹈的聊著經營模式，看得出他對共生宅的熱情。他說：「自己做房地產20多年，一直想說下一個建築是什麼，很明顯地，老齡化社會來臨，5年後全台高齡人口突破20%，但各種軟硬體及服務系統，台灣都不這麼到位，所以決定自己跳下來做。」
為期3年的規劃興建，他先找來長期配合的合庫銀行當靠山，從興建到後續營運的過程，提出了租賃權、土建融、預付款、安養，及保險金信託等五種「一條鞭」信託模式，讓整個過程都涵蓋在信託保護架構之下。這也是銀行界首度跟民間建商合作高齡計畫首例。
目前也是合勤健康事業負責人的李柏憲，其實過去最知名的論文研究就是針對寶佳機構的「建築開發業以私募股權基金籌資營運之探討」，有了強而有力的財務管理背景，避免共生宅淪為「理想性」產品，而是能夠真的走出市場的商業模式。
不過實際詢問投報率怎麼算？他笑說：「建商利潤模式在共生宅很難實行，所有都是新的嘗試，抓不出報酬率，著眼的會是未來的市場布局。」剛開始營運的「合勤共生宅」每晚房價1588起，長住定價每月從3.3萬到7.3萬元都有。
剛開始營運的「合勤共生宅」每晚房價1588起，長住定價每月從3.3萬到7.3萬元都有，連走道都設有扶手，兼具設計感。陳恒芳攝
李柏憲今年就以此為基地，同時在苗栗、新莊及金門等地遍地開花，全都有建案導入類似的共生概念設計，從點、線、面拓展到全台。他說：「硬體設計、軟體服務，整套適用到各類型建築的共生宅，我們就要架構出這樣的模式，一步到位，包含一般人、身障朋友、老年人，一個大家都能來住的空間，讓理想變成台灣最具代表性的共生宅。」
硬體設計、軟體服務，整套適用到各類型建築的共生宅。陳恒芳攝
樓高7層的「合勤共生宅」共有99間飯店客房，25間長住（最短2年）、48間飯店行旅、26間特殊照護房，全都採無障礙大尺度規劃，沒有門檻、全齡設計，「淋浴輔具因為台灣沒有做，還要特別從德國進口，一個就要九千塊；降板排水設計減少水殘留的機會，這些可能在台灣都很難見的到」，李柏憲說。
其中特殊的淋浴輔具因為台灣沒有做，要特別從德國進口，連排水方式都要特別設計好，避免地板濕滑危險。陳恒芳攝
在「合勤共生宅」的客房中，廁所全都能讓身障者自由如廁進出，全台首見。陳恒芳攝
小細節不放過，陽台無障礙門檻，相當考驗窗框氣密程度。陳恒芳攝
李柏憲補充說：「自己的年紀40多歲，上有高堂、下有幼子，這個階段正適合思考『生命的厚度』，每個人或許答案不一樣，而我們只是提早準備。」這棟建築除了硬體房型設計有別外，還將結合診所服務，失能結合復健服務，甚至專屬設置「病床梯」，照顧到臥病在床及安寧病人的需求。
財團法人台中市山海屯脊隨損傷協會秘書長白妙珠示範如何使用廚房，桌子高度及櫃體都符合需求。陳恒芳攝
旅館空間多元彈性，同時也可滿足照護者需求。陳恒芳攝
日常生活中，1樓空間規劃有有機商品店、共食餐廳及咖啡館，頂樓則有烘培教室、共享廚房等多元空間，讓長居在此的人生活更為豐富。舉凡出外小旅行、平日的餐飲照護、才藝學習、健康照護、心理諮詢等等服務，均包括在內，讓高齡居住者的日常生活更為充實，又是旅店首見創舉。
公共空間有餐廳食堂、麵包店、小農商品、咖啡廳、Lounge及多元空間，同時要滿足鄰里需求。陳恒芳攝
李柏憲舉例：「早上烘培做麵包，中午提供上教室課程，下午採買有機商店，晚上共食用餐，食材就看當地社區有什麼。」另外，他們還突發奇想到「以工換宿」的點子，長輩在飯店幫忙打工換取點數，除了可換住宿，也可換取商品，「就像一個獨立的共和國，有著自己的通用貨幣點數，還可以依照『市場』狀況來調整匯率」。
既然是共生概念，就要結合鄰里，這裡的公設空間也開放給鄰里使用，甚至還自創一套「打工換宿」、「打工換商品」的模式。圖為共生宅的咖啡廳。陳恒芳攝
楓樹里社區發展協會理事長江鳳英表示，楓樹里有一種行旅概念，共生宅是一個平台、福利系統，還會扎根社區。建商要結合社區力量，由下往上推，共生宅一邊走力量就會很大，
採訪當日正好遇到入住多次的財團法人台中市山海屯脊隨損傷協會秘書長白妙珠，她說「照法規一間飯店只要有一間客房有無障礙標準即可，對於身障者要結伴出遊其實很不便，但這裡包含進門尺度、門檻設計，連床墊高度都設想到了，食衣住行全都能滿足，全台灣找不到任何一間像這樣的飯店，能讓所有的身障者一同出遊。」（王鈞生／台中報導）
